Preise für Immobilien ziehen an

Bestandskäufe und Modernisierungen bestimmen den Immobilienmarkt
Die Zahl der Neubauten in NRW ist erstmals seit 17 Jahren unter die Marke von 50.000 Wohnungen gesunken. „Der Wohnungsmarkt wird zur Zeit von den Gebrauchtimmobilienkäufen und den sich daraus ergebenden Modernisierungen dominiert“, so Dr. Christian Badde, Vorsitzender des Vorstandes der LBS West bei der Jahres-Pressekonferenz seines Instituts. Zugleich hätten die Preise nach jahrelangem Stillstand 2006 zu steigen begonnen. Für ein gebrauchtes Einfamilienhaus wurden mit durchschnittlich 170.100 Euro 1,4 Prozent mehr gezahlt als im Vorjahr. Noch sei der Einstieg ins Wohneigentum aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen, wie niedriger Hypothekenzinsen oder nach wie vor moderater Objektpreise, äußerst attraktiv.

Im Jahr 2006 fanden in NRW 143.000 Bestandsobjekte einen neuen Besitzer. Damit wurde die Zahl der Neubauten fast um das Dreifache übertroffen. 2000 betrug dieses Verhältnis noch 1 zu 1,5. Hauptgrund für die Dominanz der Gebrauchtimmobilien ist deren günstiger Preis im Vergleich zu neuen Objekten. Der Durchschnittspreis für ein neues Einfamilienhaus betrug im letzten Jahr 212.200 Euro; dagegen waren die Gebrauchten schon für rund 42.000 Euro weniger zu haben. „Bestandsimmobilien sind also etwa 20 Prozent preiswerter“, erläuterte Badde. Darüber hinaus befinden sie sich oftmals in attraktiven Lagen mit einer intakten Infrastruktur.

Eine steigende Objektzahl aus Erbschaften vergrößert dabei das Angebot. Nach Einschätzung der LBS West werden bis zum Jahr 2015 Liegenschaften mit einem Gesamtvolumen von 660 Milliarden Euro vererbt. Der überwiegende Teil der Erben will seine Immobilie zwar zunächst behalten; bis zum Jahr 2015 steigt der Anteil der sofort Verkaufswilligen aber bereits auf 33 Prozent an.

Modernisierungswelle steht bevor

Gebraucht gekaufte oder auch geerbte Immobilien entsprechen oftmals nicht dem Geschmack der Käufer oder Erben. Insofern liegt es für viele nahe, das „neue“ Zuhause den eigenen Vorstellungen anzupassen und zu modernisieren.

Nach einer Befragung von Wohneigentümern durch die LBS West modernisieren 80 Prozent der 143.000 Gebrauchtimmobilenkäufer in NRW ihr neues Domizil und wenden dafür durchschnittlich 26.700 Euro auf.

Auch das Alter des Wohnungsbestandes lässt auf eine bevorstehende Modernisierungswelle schließen. Knapp 80 Prozent der Wohnungen in NRW sind älter als 30 Jahre. Oftmals lässt die Energieeffizienz dieser Gebäude zu wünschen übrig. „Die Heizkosten sind in den letzten Jahren dramatisch gestiegen. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Frage nach einer Verbesserung der Energiebilanz für viele Wohneigentümer immer mehr an Bedeutung“, betonte Badde.

Zudem wird die energetische Gebäudemodernisierung vom Staat erheblich gefördert. Hierdurch erklärt sich auch eine Verhaltensänderung beim zeitlichen Ablauf von Modernisierungen: Während die Menschen früher ihre Modernisierungsvorhaben über Jahre streckten, erfolgen die Maßnahmen nunmehr häufig in einem Arbeitsgang.

Besonders präsent als Modernisierer sind die Haushalte der Altersgruppe „50 plus“, ein Resultat der veränderten Lebenseinstellung. Während früher der so genannte „dritte Lebensabschnitt“ eher passiv verlebt wurde, dringt nun die ständig steigende Lebenserwartung ins Bewusstsein. Da die heute Sechzigjährigen gute Chancen haben, neunzig zu werden, sind sie auch bereit, ihre Wohnsituation noch einmal zu verändern.

Neue Häuser braucht das Land

Der vorhandene Wohnungsbestand deckt aber nicht die künftige Nachfrage. Hierfür ist auch weiterhin der Bau neuer Wohnungen erforderlich. 2006 sind in NRW lediglich 48.000 Wohneinheiten erstellt worden. Die Zahl dürfte sich zwar in diesem Jahr leicht erhöhen. Diese Steigerung beruht aber nur auf einem Sondereffekt: Viele Bürger stellten vor der Abschaffung der Eigenheimzulage Ende 2005 noch einen Bauantrag. Da Genehmigung und Fertigstellung oft ein Jahr in Anspruch nehmen, erfolgt der Einzug erst 2007. „Die Genehmigungszahlen sind nach einer Welle zu Beginn des vergangenen Jahres im zweiten Halbjahr förmlich zusammengebrochen“, so Badde. Als Folge dürfte der Rückgang der neu errichteten Wohnungen im Jahr 2008 auf 45.000 Einheiten besonders gravierend ausfallen. Damit ist das Ende des Abschwungs nach der Prognose der LBS West aber noch nicht erreicht: 2010 sind lediglich noch 40.000 Fertigstellungen zu erwarten.

„Diese Neubauzahlen reichen sicher nicht“, so Badde. Nach seiner Einschätzung liegt der jährliche Bedarf in NRW mindestens bei 55.000 Wohnungen. Denn die Zahl der Haushalte steigt bis zum Jahr 2020 kontinuierlich an – pro Jahr um etwa 25.000. Zusätzlich nimmt der Bedarf an Wohnraum pro Kopf zu. Auch die Abrisse nicht mehr zeitgemäßen Wohnraums steigen. Selbst wenn nur fünf von 1000 Bestandswohnungen jährlich ersetzt würden, was eine Nutzungsdauer von 200 Jahren unterstellt, sind das bei einem Gesamtbestand von gut acht Millionen Wohnungen in NRW annähernd 40.000 Einheiten. Insgesamt ergibt sich damit eine stetig steigende Versorgungslücke.

Für Gesamtdeutschland gilt ähnliches. Mit der Fertigstellung von 235.000 Wohnungen im Jahr 2006 wird der künftige Bedarf nicht annähernd gedeckt.

Immobilienpreise steigen

Im Durchschnitt kostete ein neu gebautes Einfamilienhaus im vergangenen Jahr 212.200 Euro. Das ist eine Steigerung um 2,4 Prozent gegenüber dem Jahr 2005. Bei neuen Eigentumswohnungen ist der Preisanstieg noch gravierender. Sie verteuerten sich um 6,9 Prozent von 179.200 Euro auf 191.500 Euro. Damit dürfte eine Preissteigerungsspirale eingeläutet werden. Nach Feststellungen der LBS West bewegen sich nämlich die Wohneigentumspreise und das Wirtschaftswachstum im Gleichschritt. “Dieses Phänomen lässt sich eindrucksvoll im europäischen Ausland beobachten. So haben sich die Immobilienpreise in Spanien und Großbritannien in den letzten fünf Jahren etwa verdoppelt“, stellte Badde fest. Mit Blick auf die niedrigen Hypothekenzinsen und die derzeit noch moderaten Objektpreise sei der Einstieg ins Wohneigentum hierzulande aber nach wie vor noch sehr attraktiv.

Sorge macht sich die LBS um die politische Unterstützung des Wohneigentums als Altersvorsorge. Badde forderte deshalb eine zügige Einbeziehung des Wohneigentums in die Förderung der Altersvorsorge. Dies habe gerade für die Schwellenhaushalte eine positive Signalwirkung, da die Wohneigentumsbildung dort eine besondere finanzielle Herausforderung darstelle. Ein Zweipersonenhaushalt habe als Eigentümer im Alter immerhin 632 Euro aufgrund der ersparten Miete mehr zur Verfügung. Dieser Wert sei mit keiner anderen Vorsorge zu erreichen. Daher verdiene die Wohneigentumsbildung die gleiche Förderung wie andere Vorsorgeinstrumente.

Angesichts der absehbaren Investitionen im Wohnungsmarkt, insbesondere durch zunehmende Immobilienkäufe und Modernisierungen, sieht die LBS weiterhin gute Chancen für das Bausparen.

Quelle: LBS

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