Die Kündigung eines Mietvertrags im Erbfall

Erbrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung vom 20.10.2010, AZ XII ZR 25/09 zu der Frage Stellung genommen, wie und unter welchen Voraussetzungen ein Mietvertrag gekündigt werden kann, wenn der ursprüngliche Mietvertrag durch einen Nießbraucher abgeschlossen wurde und dieser dann verstorben ist.

Im Rahmen der erhöhten Bedeutung einer Vermögensnachfolge zu Lebzeiten ist diese Frage sehr praxisrelevant, denn häufig übertragen ältere Menschen eine Immobilie zu Lebzeiten an eine Person, die dann als neuer Eigentümer eingetragen wird. Der ursprüngliche Eigentümer behält sich das sog. Nießbrauchsrecht vor und hat damit noch das Recht, das Objekt zu Lebzeiten selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Mit seinem Tod erlischt das Nießbrauchsrecht automatisch, nicht aber der Mietvertrag.

Der BGH hatte in dieser Situation den Fall zu entscheiden, dass der Immobilieneigentümer gleichzeitig auch Erbe des Nießbrauchers geworden ist. Damit war der Mietvertrag über die Erbfolge nach §§ 1922, 1967 BGB auf den Erben übergegangen und der Erbe war daran gebunden. Auf der anderen Seite gibt § 1056 Abs.2 S.1 BGB dem Eigentümer ein sog. Sonderkündigungsrecht für den Fall des Erlöschen des Nießbrauchsrechts.

Der BGH hat in der aktuellen Entscheidung dargelegt, dass diese Kündigungsmöglichkeit eben auch dann besteht, wenn der Eigentümer zugleich als Erbe den Mietvertrag im Wege der Erbfolge übernimmt.

Quelle: Stiftung für Erbrecht
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