Grundstücksrecht: Beurkundungsbedürftigkeit eines Bauvertrags?

Ist ein Bauvertrag beurkundungspflichtig?
Michael Schneider, GF der Wertplan Nord Immobilien GmbH teilt mit: "Nachdem die Bundesländer kräftig an der Schraube "Grunderwerbssteuer" gedreht haben, stellen immer mehr Grundstückskäufer die Frage: Ist ein Bauvertrag beurkundungspflichtig?" Hierzu hat der BGH entschieden:

Ein Bauvertrag ist beurkundungsbedürftig, wenn er mit einem Kaufvertrag über ein Grundstück eine rechtliche Einheit bildet. Ein derartiger Zusammenhang besteht, wenn nach dem Willen der Vertragsparteien sowohl der Kauf- als auch der Bauvertrag miteinander „stehen oder fallen“ sollen. Dies hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung noch einmal bestätigt. Der Bauunternehmer wurde mit der Errichtung eines Einfamilienhauses auf einem näher bezeichneten Grundstück beauftragt, das nicht im Eigentum der Auftraggeber stand. Den Bauherren wurde ein kostenfreies Rücktrittsrecht vom Bauvertrag eingeräumt, sollten sie das Grundstück nicht erwerben. Nachdem es zu einem Eigentumserwerb nicht kam, machten die Bauherren von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch. Der Bauunternehmer wertete dies lediglich als eine Kündigung des Bauvertrags und verlangte seinen Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen.

Der Bauvertrag sei aber aufgrund eines Formverstoßes unwirksam, so der BGH, da es ausnahmsweise einer notariellen Beurkundung bedurft hätte. In diesem Fall bildeten Bau- und Kaufvertrag nämlich die besagte rechtliche Einheit, da der Bauunternehmer genaue Kenntnis davon hatte, welches Grundstück bebaut werden sollte. Nach dem BGH müssen die Parteien des Bauvertrags gemeinsam davon ausgehen, dass nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrags dieser wiederum von dem Bauvertrag abhängt.


Praxistipp
Relevant ist die Entscheidung vor allem, wenn die Beteiligten des Bau- und Kaufvertrags auf beiden Seiten identisch sind. In diesen Fällen hat der Bauunternehmer Kenntnis von der Verknüpfung beider Verträge und die Bauherren gehen zumeist von einer rechtlichen Einheit aus. Eine Beurkundung des Bauvertrags ist daher geboten, um Rechtssicherheit zu schaffen. Fehlt es, wie in der Entscheidung des BGH, an der Identität von Bauherr und Verkäufer des Grundstücks, müssen besondere Umstände hinzukommen, die einen auf die Verbindung beider Verträge gerichteten Willen erkennen lassen.

Anmerkung: Alle Grundstücksangebote unter www.wertplan-nord-immobilien.de sind Bbuträgerfrei!

Fundstelle: BGH, Urteil vom 22. Juli 2010, VII ZR 246/08 - www.bundesgerichtshof.de

Quelle: Wertplan Nord Immobiliengesellschaft mbH
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