Schimmel oder Ungeziefer: Welche Rechte haben Mieter?

Wenn es zu Hause ungemütlich wird...

Hartzkom

Egal, ob die Wohnung schwarze Flecken an den Wänden aufweist oder von Ameisen bevölkert wird - für die Bewohner sind dies unhaltbare Zustände. "Wer ist schuld?", lautet dann die Frage vieler Mieter und Vermieter, die jeweils die Verantwortung bei der anderen Seite suchen. Denn die Beseitigung solcher Mängel kostet Geld. Doch leider ist die Schuldfrage nicht immer eindeutig zu klären. Rechtsinfos zu Mietmängeln und Tipps für betroffene Mieter gibt die D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Mietmängel wie Schimmelbefall und Ungeziefer sind ein "beliebtes" Streitthema zwischen Mietern und Vermietern, denn oft erwidert der Vermieter die Forderung nach Beseitigung mit dem Vorwurf, der Mieter habe sie selbst verursacht.

Schwarze Flecken an der Wand

Immerhin 14 Prozent der Deutschen mussten 2008 nach eigener Einschätzung mit Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung leben (Statistisches Bundesamt 2010). "Ein Grund dafür, ist die verbesserte Wärmedämmung vieler Gebäude", erläutert Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, denn: "Je besser die Dämmung, umso schlechter ist es um die Luftzirkulation und die Ableitung von Luftfeuchtigkeit nach außen bestellt." Damit kein Schimmel entsteht, müssen die Bewohner daher erheblich mehr lüften als früher. Doch auch Baumängel sind häufig die Ursache: etwa in Außenwänden aufsteigende Feuchtigkeit, fehlerhaft eingebaute Dachfenster, undichte Dächer oder die Anfangsfeuchte in zu schnell bezogenen Neubauten.

Rechtliches: Mieter und Vermieter
Hässliche Feuchtigkeits- oder Schimmelflecken in der Wohnung dürfen vom Mieter nicht ignoriert werden. Wird ein solcher Mangel festgestellt, sollte der erste Schritt eine Mängelanzeige beim Vermieter sein - am besten gleich mit einer Aufforderung zur Beseitigung unter ausreichender Fristsetzung. Meldet der Mieter auffällige Stellen nicht, haftet er womöglich für entstehende Schäden. Ist hingegen ein Baumangel die Ursache, darf die Miete gemindert werden. Aber: Ist zu wenig oder falsches Lüften der Grund für die Schäden, verliert der Mieter seinen Anspruch auf Mietminderung und kann unter Umständen sogar schadenersatzpflichtig sein.

Beweispflicht
Der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 272/97) hat klargestellt, dass zunächst der Vermieter belegen muss, dass die Schimmelbildung nicht auf Baumängeln beruht. Kann dies untermauert werden, ist es Aufgabe des Mieters zu beweisen, dass er ausreichend gelüftet und geheizt hat. "Die letzte Heizkostenabrechnung kann dafür als Indiz dienen", so die D.A.S. Expertin. Weitere Informationen rund um Schimmelbefall in den Wohnräumen bietet ein Merkblatt auf www.das-rechtsportal.de.

Was krabbelt denn da?
Ob Kakerlaken, Ameisen oder Mäuse: Kaum ein Mieter möchte seine vier Wände mit Ungeziefer teilen. Doch wenn zu Frühlingsbeginn die Insekten ausschwärmen und der Wohnung einen Besuch abstatten, muss man dies als normale Unannehmlichkeit akzeptieren. Wächst sich die Ameisenschar jedoch trotz Köder und Putzmaßnahmen zu einer Plage aus, so handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, die der Mieter seinem Vermieter unverzüglich melden sollte. Denn: "Der Vermieter muss nach dem Gesetz (§ 535 BGB) die Wohnung so überlassen und erhalten, dass sie zu Wohnzwecken geeignet ist", erklärt die D.A.S. Juristin. "Das bedeutet, dass die Wohnung frei von Ungeziefer sein muss." Demnach ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten für die Ungezieferbekämpfung zu übernehmen. Unterlässt er das, kann der betroffene Bewohner die Miete mindern.
Andererseits ist auch der Mieter in der Pflicht, die Wohnung so sauber zu halten, dass es zu keinem Schädlingsbefall kommt. Bietet beispielsweise der Keller ein gemütliches Winterquartier für Mäusefamilien, weil alte Lebensmittel weit über das Verfallsdatum hinaus gelagert werden, muss der Mieter damit rechnen, dass die Kosten für die Beseitigung auf ihn umgelegt werden.

Bevor"s zum Kadi geht...
Lässt sich die Schuldfrage nicht klären und es kommt zwischen dem Vermieter und dem Mieter zum Prozess, dann müssen beide Parteien mit häufig recht hohen Kosten rechnen. Denn gerade bei Feuchtigkeitsmängeln oder Ungeziefer sind teure Sachverständigengutachten notwendig. Oft enden diese Treffen vor Gericht mit einem Vergleich oder einer Kostenteilung. Das Prozessrisiko ist daher für beide Seiten hoch.
Eine Alternative bietet die Mediation: Bevor es vor Gericht geht, wird ein offenes Gespräch mit Hilfe eines allparteilichen Vermittlers gesucht. Die D.A.S. Juristin erklärt: "Dieser "Mediator" unterstützt beide Parteien bei der Findung einer interessengerechten Lösung und damit eines dauerhaften Friedensschlusses." Denn anstatt mit einer "fremden" Richterentscheidung leben zu müssen, erhalten in einem Mediationsgespräch alle Streitparteien die Möglichkeit, die Beilegung ihres Konflikts selbst auf den Weg zu bringen - eine für beide Seiten befriedigende Lösung, die keinen bitteren Nachgeschmack zurücklässt.
Weitere Informationen zu rechtlichen Fragen unter www.das-rechtsportal.de.

Quelle: Hartzkom
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