Tücken und Gefahren beim Ankauf von Immobilen

Interview mit Hausinspektor und Sachverständigen Rolf Wilhelm Liborius



Ganderkesee, Januar 2012. Rolf Wilhelm Liborius ist zuständiger Gutachter des Expertennetzwerkes „Der Hausinspektor“ für die Region Hamburg/ Schleswig-Holstein. Der Hausinspektor und sein deutschlandweit vertretenes Netzwerk bestehen aus einem in allen Regionen Deutschlands tätigen Wertgutachtern und Bausachverständigen. Über zwanzig kompetente Sachverständige helfen seit über acht Jahren angehenden Immobilienkäufern und -verkäufern mittels individueller Begehung, Mängelsuche, Bewertung, Kaufpreisverhandlungen und Betreuung bis zum Notartermin. Neben einem Grundhonorar berechnet sich das Erfolgshonorar erst beim Kauf einer Immobile und ausgehandelter Ersparnis zum ursprünglichen Angebotspreis.

Welche Tücken + Gefahren lauern beim Immobilienkauf?
Wer es für richtig hält, beim Erwerb eines Gebrauchtwagens einen Fachmann zu fragen, der sollte dies beim Erwerb einer Immobilie erst recht tun. Das kann sie vor bösen Überraschungen bewahren, sowohl hinsichtlich der Einschätzung des Bauzustandes zum Ankauf als auch der Kosten, die für Instandsetzung, Sanierung, Reparatur anfallen werden. Sind größere bauliche Maßnahmen zu erwarten, zu erkennen, so sollte ein fachkundiger Hausinspektor hinzugezogen werden. Desgleichen immer dann, wenn sich bei der Besichtigung Anzeichen für beträchtliche Schäden ergeben, wie vor allem
- biologischer Befall ( Holzschädlinge, Hausschwamm, Schimmelpilz)
- Durchfeuchtungen von Wänden aller Art ( erdberührt oder auch nicht)
- auffällige Risse in Decken, Wänden
- Deformationen von Bauteilen
- fehlende Holzteile im Dachstuhl oder Holzbalkendecke

Man kann das Mängelrisiko verdeckter Mängel bei einer Gebrauchtimmobilie niedriger einschätzen wie bei einem Neubau: Ein Haus das 10 Jahre steht und keine Schäden zeigt wird in Ordnung sein. Bei einem eben fertiggestellten Neubau kann man da nicht so sicher sein. Die Mängelrisiken sind allgegenwärtig, denn wenn der Handwerker den fertiggestellten Neubau verlässt, beginnt der Verfall der Immobilie. Gebäude altern, verschleißen, verwittern. Je nach Material, Konstruktion das eine Bauteil schneller, das andere langsamer. Viele nicht behobene Kleinigkeiten verursachen Folgeschäden, deren Beseitigung dann erheblich teurer ist als die Beseitigung des auslösenden Schadens. Die meisten Immobilien, die zum Verkauf heran stehen sind ca. 100 Jahre und älter. Bautechniken, Materialien, Bauweisen haben sich in diesem Zeitraum mehr oder weniger verändert. Je nach Gebäudealter sind bestimmte Schadenscharakteristiken, -risiken festzuhalten. Risiken bedeutet nicht, dass entsprechende Schäden bei jedem Gebäude desselben Alters auch auftreten müssen. Diese vom Gebäudealter abhängigen Schadensrisiken, zeitgemäßer Instandhaltungsstau, Wert des Gebäudes hinsichtlich des Ankaufpreises und oder Investitionsvolumen bei Umnutzung sind von einem Fachmann zu beraten und zu beurteilen.


Wie sinnvoll und gerechtfertigt ist der Ankaufswert einer älteren Immobilie?
Im Kaufpreis des Objektes finden sich der Grundstücks-, Gebäudepreis und die Nebenkosten. Preisbestimmend ist aber auch die Marktsituation. Zunächst muss das Ziel des Immobilienankaufs definiert werden. Ist es eine selbstgenutzte Wohn-, Gewerbeimmobile oder wird sie als Renditeobjekt gekauft und vermarktet??? Es drängen sich die Fragen auf nach der gebrauchsfähigen Gebäudesubstanz evtl. Kosten des Instandhaltungsstaus oder nach den Investitionskosten bei einer Umnutzung.

Viele Kaufinteressenten meinen, dass mit dem Kaufpreis der größte Teil des finanziellen Aufwandes erledigt ist. Dazu kommen noch ein paar Euro für die anfallende Sanierung. Selbst bei einer noch so intensiven Begutachtung der Bausubstanz lässt sich nur schwer beurteilen, was sich hinter dem Putz oder in der Holzbalkendecke an jeder Stelle des Hauses befindet. Es könnte sich auch eine unangenehme Überraschung darstellen, die unweigerlich die finanziellen Pläne zum Scheitern verurteilen. Der betagte Bestandsbau als kostenintensive Wundertüte mit Instandhaltungskosten in schwindelerregenden Höhen. Wäre es nicht doch sinnvoller gewesen, gleich neu zu bauen??
Diese Grenze gilt als Prüfstein der Kaufüberlegung in der Altbausanierung. Bei einer Investition in eine Gebrauchtimmobilie sollte nie aus dem Auge verloren gehen, das die Ankaufkosten + Modernisierungskosten ca. den Wert treffen, den die gleiche Immobilie unter Neubaukriterien kosten würde.
Suchen sie einen professionellen Fachmann vom Hausinspektor.

Worauf sollte ein Käufer besonders achten?
Käufer sollten besonders auf preisbestimmende Faktoren achten. Darunter fallen folgende Punkte:
- der Grundstückswert
- die heutigen Herstellungskosten
- die Wertminderung durch den teilweisen „Verbrauch“ des Objektes
- die Verfügbarkeit des Objektes
- die Einschätzung des Zeitwertes
- bestehen befristete/ unbefristete Nutzungsrechte?
- bestehen Grunddienstbarkeiten zu Gunsten Dritter (aktueller Grundbuchauszug)?
- bestehen Baulasten? Anfrage beim Bauamt


Ab wann amortisiert sich eine energetische Sanierung über die Jahre?
In den letzten Jahren sind die Energiepreise sprunghaft gestiegen. Es ist davon auszugehen, dass durch die Verknappung der Rohstoffe weiterhin mit Preissteigerungen zu rechnen ist. Die seit 2002 um jährlich ca. 15% gestiegenen Energiepreise für Heizöl,Gas hätten in der Vergangenheit einiges einsparen können. Die energetische Sanierung eines Hauses erbringt schon bei moderaten Energiepreissteigerungen von 4% eine jährlich höhere Rendite als festverzinsliche Wertpapiere.

Bei einem freistehenden Einfamilienhaus kann bei einer moderaten Energiepreissteigerung von ca. 4% eine jährliche Rendite von ca. 9,3% erzielt werden.


Welche Kriterien kann ein Laie beim Hauskauf nicht erkennen? Wo kann er mit Hilfe eines Experten Fehler vermeiden?
Neben den vertraglichen Kriterien gilt es besonders auf folgende Punkte zu achten.
Die Besichtigung sollte bei ausreichend Tageslicht und Zeit durchgeführt werden. Gehen sie davon aus, dass evtl. nach der Besichtigung die Entscheidung über Erwerb oder Nicht Erwerb getroffen werden muss. Bereiten sie den Rundgang vor
- Außen, Innen oder andersrum
- vom Keller bis Spitzboden oder umgekehrt
Grundsätzlich kann der Laie die gleichen Schadens Symptome erkennen wie der Fachmann. Der Unterschied besteht darin, dass der Fachmann aufgrund seines Fachwissens über die Konstruktionsweise des Hauses diese Bauschäden, Schadensyptome interpretieren und auch werten kann. Der Fachmann hat dem Laien auch voraus, wo mutmaßliche Konstruktionsschwächen aufzuspüren sind und diese zielgerichtet inspiziert und wertet. Da beide keine Röntgenaugen haben, kann der Fachmann aber mitteilen, dass bei nicht sichtbaren Konstruktionsanschlüssen aufgrund des Gebäudealters Risiken lauern, die es zu untersuchen gilt.

Informationen unter www.der-hausinspektor.de

Kostenlose Hotline 0800-99 66 332
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