Was ist meine Immobilie wert?

Drei verschiedene Verfahren
Der Besitz einer Immobilie erfolgt meist aus den Gründen Neubau, Erbschaft oder Kauf. In sehr unruhigen wirtschaftlichen Zeiten wie wir sie erleben und dazu noch der ewige Niedrigzins suchen viele nach Alternativen zu klassischen Geldanlagen. Eine Immobilie kann dies bei entsprechender Pflege, Lage und Ausstattung auch sein. Doch es kommt auch mal die Zeit, da muss das Objekt veräußert werden und dann stellt sich die berechtigte Frage: Was ist meine Immobilie wert? Dabei spielen so viele Faktoren eine Rolle, dass man den Verkauf nicht übers Knie brechen sollte.

3 Arten der Wertbestimmung einer Immobilie
Zunächst aber geht es um den Grund warum man sich denn von einer Immobilie trennen möchte. Der wohl häufigste Fall stellt die Erbschaft dar. Ein Verwandter ist von uns gegangen und hinterließ uns sein Haus, welches wir selbst gar nicht bewohnen wollen. Also soll es verkauft werden. In einem anderen Fall hat sich ein Ehepaar scheiden lassen und muss nun das Haus teilen. Da die wenigsten den Ex-Partner auszahlen können, trennen sie sich endgültig vom Haus und auch dazu braucht es eine Wertbestimmung. Welcher Grund dem Verkauf auch zugrundeliegt, den Kaufpreis festzusetzen ist nicht ganz einfach. Dazu braucht es fachkundiges Personal und dann stehen drei anerkannte Verfahren zur Auswahl.

Hierbei kann man entweder den Ertragswert, den Vergleichswert oder den Sachwert ermitteln, um daraus einen Kaufpreis abzuleiten.

Beim Ertragswert-Verfahren will man die Immobilie zum Bestpreis verkaufen, der Profit steht im Fokus. Das macht immer dann Sinn, wenn die neuen Eigentümer das Objekt nicht selbst bewohnen wollen. Für sie zählt nur das Geld und für den Ertragswert sind die Bausubstanz und der Bodenwert entscheidend. Zum Schluss kalkuliert man eine realistische Miete und rechnet diese auf einen festgelegten Zeitraum hoch, woraus sich der Kaufpreis des Hauses ergibt.

Der Vergleichswert
Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden häufig nach Ermittlung des Vergleichswertes verkauft. Der Gutachter schaut zunächst auf den letzten Kaufpreis der Immobilie. Dann bestimmt er den allgemeinen Grundstückswert und legt eine Bodenrichtwertkarte an. Nach Möglichkeit sucht er nach Immobilien mit ähnlicher Lage und Werten, um den Kaufpreis zu ermitteln. Bei einem mangelhaften Zustand der Immobilie gibt es Abstriche. Das Gegenteil ist auch möglich, wenn die Immobilie seit dem letzten Kauf bspw. um eine Solaranlage erweitert wurde.

Der Sachwert einer Immobilie
Doch manchmal gibt es keine vergleichbaren Immobilien. Dann wird das Sachwert-Verfahren angewendet. Ein Gutachter prüft jeden Winkel des Hauses, sowie die Bausubstanz und legt ein individuelles Profil an. Er berücksichtigt die Herstellungskosten und das Alter. Häufig verliert ein Haus bei bestimmten Technologien mit der Zeit an Wert. Erweiterungen steigern diesen dagegen, sodass der Sachwert ideal für Erben ist, die keinen hohen Aufwand betreiben wollen.

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