Kündigungsausschluss länger als 4 Jahre unzulässig
Mieterbund begrüßt Klarstellung des Bundesgerichtshofs

05.01.2011 08:00
(dmb) „Die Entscheidung ist für hunderttausende Mieterhaushalte von großer Bedeutung. Wir begrüßen deshalb die notwendige Klarstellung des Bundesgerichtshofs, dass in einem typischen Formularmietvertrag das Kündigungsrecht für Mieter höchstens vier Jahre lang ausgeschlossen werden darf“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 86/10). „Wichtig ist insbesondere, dass die Karlsruher Richter zwei strittige Punkte geklärt haben:




Es kommt bei der Berechnung der Vierjahresfrist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Unterschrift) an und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, den im Mietvertrag genannten Termin bzw. den Einzugstermin.
Die Kündigung muss erstmals – unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist – zum Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein, nicht erst nach den vier Jahren.“



Mieter und Vermieter hatten am 27. Juni 2005 einen Mietvertrag abgeschlossen. Danach begann das Mietverhältnis am 1. Juli 2005. Vereinbart wurde ein wechselseitiger Kündigungsverzicht für die Dauer von vier Jahren. Eine Kündigung sollte erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig sein.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss sei nur wirksam, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für Mieter erträglich sei. Die Grenze hierfür werde bei vier Jahren gezogen. Die Vierjahresfrist sei vom Abschluss bis zur möglichen Beendigung des Mietverhältnisses zu berechnen. Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht aber, der – wie hier – den Zeitraum von vier Jahren überschreitet, sei wegen unangemessener Benachteiligung bzw. unzumutbarer Einschränkung der Dispositionsfreiheit der Mieter unwirksam.



Siebenkotten: „Vereinbarungen zu Kündigungsausschlüssen sind echte ‚Mieterfallen‘, in die jährlich hunderttausende von Mietern tappen. Sie unterschreiben einen unbefristeten Mietvertrag, können aber aufgrund des vereinbarten Kündigungsausschlusses das Mietverhältnis jahrelang nicht kündigen. Gut, dass der Bundesgerichtshof jetzt klare Vorgaben gemacht hat, wann und unter welchen Voraussetzungen derartige Vereinbarungen zulässig sind. Ist die Vereinbarung zum Kündigungsausschluss unwirksam, können Mieter immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.“

Quelle: Deutscher Mieterschutzbund e.V.