Die wichtigste Schnittstelle der gesamten Bauabwicklung

Die Bauabnahme
DIE BAUABNAHME.

DIE WICHTIGSTE SCHNITTSTELLE IN DER GESAMTEN BAUABWICKLUNG !

Die Bauabnahme löst wichtige Rechtswirkungen aus. Der Bauherr , Architekten,
Ingenieure und der Bauunternehmer müssen deshalb die Grundlagen der Bauabnahme kennen um teure Fehler zu vermeiden.

WIE ES DEM BAUHERREN WALTER B. ERGING.
Bauherr Walter B. hatte ein schlüsselfertiges Wohnhaus zum günstigen Preis bauen lassen. Eine kompetente externe Bau-und Qualitätskontrolle hatte er aus
vermeintlicher Kostenersparnis nicht eingesetzt.
Während der Bauzeit ging er fast jede Woche ein bis zweimal über die Baustelle und bewunderte gemeinsam mit seiner Ehefrau den Baufortschritt und wie schnell ja alles ging. Er machte auch schöne Erinnerungsfotos für später, denn die Kinder sollten ja mal sehen was Papa und Mama leisteten.

EINLADUNG ZUR ABNAHME.
Der zugesagte Fertigstellungstermin rückte näher und der Bauträger lud den Bauherren zur Bauendabnahme ein. Bauherr B. bemängelte im wesentlichen
Kleinigkeiten und sagte dass der Keller „ziemlich feucht sei“.
Das sei noch normale Baufeuchte und die Mängel würden natürlich sofort behoben versprach der Bauträger.

ABNAHMEPROTOKOLL VOM BAUHERREN LEICHTFERTIG UNTERSCHRIEBEN.
Walter B. war damit einverstanden und unterschrieb das Abnahmeprotokoll. Ein paar Tage später wurden dann tatsächlich die bemängelten Kleinigkeiten behoben. Der feuchte Keller wurde in der Folgezeit jedoch nicht trocken und die Einliegerwohnung im Souterrain konnte nicht benutzt werden.
Mit der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll hatte der Bauherrr nichts ahnend jedoch einen wichtigen rechtlichen Trumpf verspielt!
Es geht hier um den juristischen Begriff der Beweislast für Mängel und Schäden an Gebäuden. Dh. bis zur Abnahme eines Bauwerks liegt die Beweislast beim Unternehmer. Bis dahin kann der Bauherr Mängel reklamieren ohne beweisen zu müssen das tatsächlich ein Mangel , also ein Verstoß gegen vertraglich zugesicherte Eigenschaften und/oder ein Verstoß gegen die Regel der Bautechnik vorliegt. In dem Fall darf der Bauherr sogar nach der Rechtsprechung den bis zum 2-fachen Betrag für vorraussichtlichen Mängel- beseitigungskosten einbehalten (sog. Druckzuschlag). Der Gegenbeweis obliegt (noch) bei dem Unternehmer.

JETZT UMKEHR DER BEWEISLAST.
Bauherr Walter B. hatte jedoch davon nichts gewusst und das Haus bis auf die Kleinigkeiten abgenommen und durch seine Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll bestätigt. Die volle Beweislast geht jetzt , ab Zeitpunkt der
Bauabnahme ,auf den Käufer über. Erkennt der Unternehmer (wie in diesem Fall) die behaupteten Mängel nicht an –oder weigert er sich die tatsächlichen Mängel zu beseitigen dann hat der Bauherr natürlich ein Problem. Es steht Ihm dann nur:
1. Der teure und langwierige ordentliche Rechtsweg offen.
2. Er kann aber auch das selbständige Beweisverfahren nach ZPO einleiten.
3. Ein Schiedsverfahren wählen. (Zustimmung des Unternehmers erforderlich)
4. Eine Mediation einleiten. ( Schlichtung im Handwerk , Zustimmung des
Unternehmers erforderlich).


DAS SELBSTÄNDIGE GERICHTLICHE BEWEISVERFAHREN EINGELEITET.
Im oben geschilderten Fall hat sich der Bauherr für das für Ihn vorteilhafte
selbständige Beweisverfahren entschieden. Die Bedeutung dieses Verfahrens liegt darin, schnell und ohne großen Aufwand Tatsachen durch den eigenen Sachverständigen gerichtlich feststellen zu lassen um kostspielige und langwierige streitige Prozessverfahren bei Gericht zu vermeiden.
In dem oben geschilderten Fall ging die Sache für den Bauherren gut aus.
Der Unternehmer hat unser Mängelgutachten anerkannt und auch unverzüglich die umfangreichen mangelhaften Abdichtungsmaßnahmen für den Keller beseitigt.
Nicht nur wir ,sondern auch Bauherrenschutzverbände – und Verbraucherzentralen mahnen immer wieder ,eine eigene Qualitätskontrolle während der Bauzeit einzurichten und bei Bauabnahmen unbedingt einen eigenen sachverständigen Bauexperten hinzuzuziehen. Die Kosten in Höhe von 1000,- bis 2500,- Euro stehen in keinem Verhältnis zum eventuellen finanziellem späteren Schaden.

( 1 ) Folgende Fragen zur Bauabnahme sind zu beachten:

Abnahmepflicht und Abnahmeverweigerung:

Wann muss abgenommen werden?
Kann die Abnahme verweigert werden?
Was ist bei vorhandenen Mängeln zu tun?
Was ist , wenn Restleistungen fehlen?
Was ist ein schwerer Mangel?
Was ist ein geringfügiger Mangel?
Was ist ein Schönheitsfehler?
Welche Auswirkungen ergeben sich aus Mängeln bei der Abnahme?

Formen der Abnahme:

Wie findet eine Abnahme statt?
Können Teilleistungen selbständig abgenommen werden?
Welche Wirkung hat eine Teilabnahme?
Was ist eine fiktive Abnahme?
Was ist eine technische Abnahme?
Welche Rechtswirkung hat die Ingebrauchnahme der Leistung durch den Bauherrn?

Der Abnahmetermin:

Muss es einen Abnahmetermin geben?
Wer muss bei der Abnahme anwesend sein ?
Wer führt das Abnahmeprotokoll?
Was muss zwingend in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden?
Wer unterschreibt das Abnahmeprotokoll ?
Was ist ein Vertragstrafevorbehalt?
Wie ist eine Mangelvorbehalt zu erklären?

Vertragsklauseln zur Abnahme:

Kann eine fiktive Abnahme ausgeschlossen werden?
Ist es zulässig, ausschließlich die förmliche Abnahme zu vereinbaren?
Kann die Abnahme nur bei kompletter Mängelfreiheit vereinbart werden?
Kann die Abnahme von Subunternehmerleistungen auf die Endfertigstellung
hinausgeschoben werden?
Welche Gewährleistungsfristen können vereinbart werden?

Wirkungen der Abnahme:

Welche Auswirkungen hat die Abnahme auf die Gewährleistungsfrist?
Wie wird die Gewährleistungsfrist berechnet?
Muss die Gewährleistungsfrist im Abnahmeprotokoll stehen?
Was ist wenn Beschädigungen, Zerstörungen, Vandalismus und Baudiebstahl,
vor –oder nach der Abnahme auftreten?
Welche Wirkung hat die Aufnahme eines Mangelvorbehaltes im Abnahmeprotokoll?
Kann die Schlussrechnung ohne Abnahme fällig werden?

(1)Fragen zitiert aus Mail-Rundschreiben RA. Dr.Koch (ra-koch@recht-bau.de), Montag 2.Mai 2011.

Wolfgang van Dorsten, Bauphysiker.
Sachverständiger für Mängel und Schäden
an Gebäuden u.- Gebäudeinstandsetzung

Quelle: wvd Bauberatung
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