Widerruf der Baugenehmigung kann teure Falle für den Bauherrn werden

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Die Baustelle wird stillgelegt und die Abrissverfügung droht. Dieser Albtraum eines Häuslebauers kann trotz erteilter Baugenehmigung wahr werden. So ist vielen privaten Bauherren gar nicht bewusst, dass der Nachbar sich noch bis zu einem Jahr nach Baubeginn gegen eine erteilte Baugenehmigung wenden kann.

Die für den Bauherrn entscheidende Frage ist, wer nach einem nachbarlichen Erfolg gegen die bestehende Baugenehmigung die Kosten tragen muss. „Schadensersatzansprüche gegen die Behörde kommen zwar in Betracht, sind in der Regel aber schwer und oft auch nur teilweise durchzusetzen“, erklärt Christian Huhn, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei der Anwaltssozietät Eimer Heuschmid Mehle in Bonn. „Grundsätzlich ist allerdings der Architekt in der Pflicht, weil er seinem Auftraggeber eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung schuldet“, stellt Rechtsanwalt Huhn klar.

Dass der Bauherr selbst Haftungsrisiken ausgesetzt bleibt, zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Im Ausgangsfall holte der Bauherr von seinem Nachbarn die Zustimmung zum Ausbau seines Eigenheimes ein. Vorgesehen war ein eingeschossiger Anbau mit Dachterrasse, der näher als die bauordnungsrechtlich zulässigen drei Meter an die Grundstücksgrenze heranrücken sollte. Aber erst sieben Jahre später, der Nachbar war inzwischen der Erbe der Vorbesitzer, lebte das Projekt wieder auf, nun allerdings in zweigeschossiger Version.

Die Bauaufsicht erteilte die Genehmigung für den Anbau, obwohl eine neue Nachbarzustimmung aufgrund der Planänderung ausstand. Statt zuzustimmen, erhob der Nachbar Widerspruch gegen das geänderte Bauprojekt. Das führte zunächst zum Widerruf der Baugenehmigung und letztlich zur Abrissverfügung. Der Bauherr verlangte daraufhin vom beauftragten Architekten Schadensersatz.

„Grundsätzlich kann in jeder Bauphase zwischen dem Auftraggeber und dem Architekten wirksam vereinbart werden, dass das Genehmigungsrisiko auf den Bauherrn übergeht. Doch das war hier nicht der Fall“, berichtet Huhn. Stattdessen beantwortete das Gericht im Streitfall die Frage, wann der Bauherr auch ohne Vereinbarung und trotz der werkvertraglichen Architektenpflichten mithaften muss.

Das Gericht legte die Messlatte hoch. „Erteilt der Bauwillige einen Planungsauftrag, obwohl er weiß, dass der Nachbar zustimmen muss, hat er das Risiko einer fehlerhaften Planung noch nicht übernommen“, stellt der Baurechtler klar. Der Architekt muss mögliche Widerspruchsrechte prüfen und den Auftraggeber sogar auffordern, fehlende Zustimmungen einzuholen. Doch er muss sich nicht selbst mit den Nachbarn einigen.

Im Ausgangsfall war dem Bauherrn dagegen nicht nur bewusst, dass die Zustimmung des Nachbarn für die Änderung ausstand, er hat auch ohne Rücksicht auf die möglichen Konsequenzen mit dem Bau begonnen. „Für diesen Sorgfaltsverstoß in eigenen Obliegenheiten trifft den Auftraggeber ein Mitverschulden, was die Haftung des Architekten beim Schadensersatz begrenzt“, fasst Huhn zusammen (BGH-Urteil vom 10.02.2011, Az.: VII ZR 8/10).

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